alienação fiduciária

Alienação fiduciária – consolidação da propriedade – purgação de mora

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KOLLEMATA – JURISPRUDÊNCIA REGISTRAL 

Kollemata - jurisprudência

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. ALGUMAS NOTAS SOBRE A PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR.
Mauro Antônio Rocha [1]

Em sentença prolatada nos autos de pedido de providências [2] a MM. Juíza de Direito da 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca da Capital de São Paulo julgou válido o termo de quitação da dívida emitido pelo fiduciário por conta de acordo entabulado entre as partes no período que permeia a consolidação da propriedade e a realização dos leilões de venda, “afastando o entendimento de que o art. 24 (sic) da Lei nº 9.514/97 é cogente quanto à obrigatoriedade de realização do leilão, sem possibilidade de quitação da dívida”; validou a purgação da mora do devedor após o decurso do prazo legal, fundada na aplicação subsidiária dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/1966, conforme disposto no art. 39 da referida Lei º 9.514/97 e, ao mesmo tempo, decidiu pela impossibilidade do cancelamento da averbação que consolidou a propriedade imobiliária em nome do credor de financiamento com alienação fiduciária de garantia.

Do pedido formulado pelo Oficial de Registro de Imóveis depreende-se que houve a denegação do cancelamento de inscrições (registro e averbação) na matrícula imobiliária em razão da quitação da dívida pelo devedor, porque, no entender do Oficial, o art. 27 da Lei nº 9.514/97 determina a realização de leilão público para a venda de imóvel objeto de consolidação da propriedade por conta do inadimplemento contratual e, por se tratar de norma cogente, essa obrigação não pode ser afastada para atender aos interesses das partes.

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Adros de Cérbero

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Cerberus
Cerberus

O Dr. Ermitânio Prado é um jurista enfadado da prática judiciária – “incluída, especialmente, a notarial e registral”, emenda rapidamente. Sempre o consulto sobre os assuntos do dia nas visitas semanais que faço em seu apartamento na Avenida São Luís, no centro de São Paulo, onde mora desde a década de 70 num confortável piso art déco. Homem solitário e doente (sofre da gota), talvez seja o único amigo a resistir ao seu humor ciclotímico e alucinado.

O velho é um atento observador. Não vê TV, nem será encontrado navegando nas redes sociais, mas é um contumaz leitor de jornais. Vejo espalhado pelo apartamento, ao lado de sua poltrona Sheriff – “peça original do Sérgio Rodrigues”, resmunga – exemplares desfolhados do Estadão, do Financial Times, The Economist, Folha de São Paulo, Corriere della Sera e tantos outros que não identifico.

O Velho está sempre disposto a discutir comigo temas de interesse comum, desde música clássica (ele adora Wagner) até religião (ultimamente anda embevecido pelas lendas do povo judeu compiladas por Mikhah Yosef Bin-Gorion). Nos interregnos, conversamos animadamente sobre direito registral, outra de suas manias. Confessou-me, certa feita, que adoraria ter sido tabelião em Portugal no século XIV. Coisas do velho que eu não compreendo, nem discuto.

Nesta semana encontrei-o especialmente excitado pela divulgação da Resolução BACEN 4.399, de 27/2/2015, que dispõe sobre o “registro de garantias constituídas sobre imóveis”. Eu estava feliz porque a peça regulamentar alterou, segundo alguns para melhor, a redação da anterior Resolução 4.088, de 24 de maio de 2012. Dizia-lhe, esperançoso, que a norma agora se referia a “registro de informações” – e não mais a “registro de garantias” – mantida a inscrição das garantias reais onde sempre estiveram: no Registro de Imóveis.

Mas a minha animação não o contagiou. Disse-me que a instituição registral sofre de uma doença crônica que a está minando, pouco a pouco, exaurindo-a das forças vitais. “O que é um ‘registro de informações’ sobre garantias reais que que contrasta com o registro de caráter jurídico?”, perguntou-me.

Depois deitou falação sobre as distinções entre moléstias agudas e crônicas e entreteceu uma longa e confusa metáfora sobre a capacidade do organismo sadio de reagir com maior energia e eficácia às injúrias violentas e repentinas. “Ao contrário das moléstias agudas”, diz ele, “a enfermidade crônica dispensa seus agentes num sórdido ataque sub-reptício, instalando-se nas reentrâncias do organismo hígido e esgotando a sua capacidade de reação natural”. Concluiu, de modo sinistro: “o câncer é como uma guerrilha travada no coração da cidade. A vitória se desenha exatamente quando ainda é difícil distinguir o inimigo das forças leais ao príncipe”.

Não sou dado a metáforas. Sou um homem prático. Trouxe à tona o Velho que mergulhava num extático solilóquio. “Aos fatos, Dr. Ermitânio, aos fatos!”.

“Pois bem, caro amanuense!” – sempre inicia a oração assim para me irritar. “Esses registros extravagantes vêm ocupando importantes lacunas deixadas pelos próprios registros públicos brasileiros. Primeiro foi o RTD, com seus registros de alienação fiduciária e de garantia de bens móveis, de cauções em garantia de cumprimento de obrigações, etc. Foi o primeiro a tombar em face da investida político-burocrático-tecnológica desses registros “público-privados” espúrios. Que importância terá, para os tribunais superiores, o fato de que o registro da alienação fiduciária no RTD ostente o caráter constitutivo do próprio direito? Bah! Filigranas jurídicas que já não convencem os práticos operadores do direito de alto coturno. Como dizia o camarada Xiaoping, ‘não importa se o gato é preto ou branco, desde que cace os ratos’. Esse pragmatismo interessado leva à desestruturação do sistema. Consumado que foi o solapamento do RTD, as baterias agora se voltam para o Registro de Imóveis”.

Redargui, dizendo que a inovação não era assim tão inovadora, já que vinha prevista desde a década de 90 no § 1º do art. 7º da Lei 9.514/1997 e mesmo os chamados “sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados”, custodiavam as CCI´s, conforme previsto no § 4º do art. 18 da Lei 10.931/2004. Disse ao Velho que havia escrito sobre as anomalias da transmissão da propriedade fiduciária pela cessão de crédito realizada nesses sistemas registrais alternativos. E aí? Nada de novo no front… O Velho estava inflexível:

“Escriba! Os registros públicos tradicionais acham-se no eixo de uma grande guerra pela ocupação das trincheiras institucionais dedicados à publicidade de situações jurídicas. O passe recente do BACEN indica um movimento de peças importante. Vale a pena refletir um bocado. De um lado, temos a visão ideológica (geralmente estúpida) daqueles que entendem que Registro, sendo público por definição, não se o pode delegar ao privado. O Estado deve prover todas as necessidades do cidadão – inclusive tutelar, como a incapazes, e sem que seja rogado, os seus interesses privados. Deste bando fazem parte barnabés ingênuos e ideólogos malformados de todas as latitudes. Já na outra banda, encontramos as grandes potestades econômicas, geralmente representadas pelo capital multinacional em contubérnio com os financistas tupiniquins. Note: as recentes aquisições de tais registros extravagantes foi feita por cifras estratosféricas (bilhões de dólares)”.

E seguiu, de olhos fechados, divagando:

“Aqui, as paralelas se encontram muito aquém do infinito. Alguns ideólogos, feito cracas incrustadas na crosta intestina da máquina estatal, agitam suas penas com a rabulice ágil e solerte de ladinos a decretar o desmonte dos Registros Públicos. Adrede, arreganham-se em gostosas concessões de gratuidades plenárias, fundando-se em flatos de péssima doutrina e pior tenção. Já os financistas capturam as instâncias regulatórias, feitas radiolas de ventríloquos, a palrear desígnios normativos num transe hipnótico. Deitam-se, à tarde, no tálamo barregão e fumam vagarosamente seus Spud Menthol Cooled Cigarettes e bebem, e fartam-se e bendizem o santo dia da regulação”.

“Dr. Emitânio!” – chamo-o pelo nome como quem resgata a um náufrago.  “Volte, Dr. Ermitânio!”. Debalde. Deixo-o livre para exercitar a sua verbosidade febril.

“O art. 1º da Resolução agora prevê que o tal registro, antes cometido exclusivamente a instituições financeiras e demais instituições autorizadas pelo Banco Central do Brasil, agora pode ser mantido por entidade que exerça a ‘atividade de registro de ativos financeiros’. Isto quer dizer, simplesmente, que foram escancaradas as portas para exploração do mercado de publicidade de situações jurídico-reais, não só quando estas decorram da mobilização do crédito. Colhem-se e se publicitam os próprios direitos de garantia”.

O velho não se deteve. Seguiu pontificando sobre os desastres institucionais ocorridos ao longo do tempo e reiterando a ideia de que esta Resolução representa uma etapa importante na reengenharia do sistema de publicidade registral do país.

Disse-me que essas mudanças são calculadamente graduais e envolvem um traçado estratégico que visa à progressiva substituição dos pesados e anacrônicos registros tradicionais por modernos sistemas centralizados. Lembrou que esse repositório deve ser de âmbito nacional (inciso I, § único, do art. 1º da Resolução 4.088, de 24/5/2012) e que os dados devem se basear em informações que serão requeridas aos registros de imóveis ou mesmo dos bancos (inc. I do art. 3º da dita resolução). Ou seja: segundo o Velho, está estabelecida a concorrência entre os sistemas de registro. De um lado, registros centralizados, criados e mantidos inteiramente em meios eletrônicos, autofinanciados e autorregulados por regras de mercado e supervisionados pelo Banco Central do Brasil. De outro, os Registros Imobiliários tradicionais, anacrônicos, burocráticos, mantidos em meios cartáceos, descentralizados, desconectados e regulados de modo assimétrico (inc. XV do art. 30 da Lei 8.935/1994).

Segundo o Velho, o fato desses órgãos ou instituições se intitularem “registro” e não “cadastro” – como eventualmente seria conveniente e adequado – aponta para a progressiva assimilação de típicas atribuições dos registros de direitos. “Até mesmo os atributos de publicidade e eficácia – palavras-chaves no âmbito dos registros públicos de direitos – foram furtados alhures, como um rapto prometeico” (art. 63-A da Lei 10.931/2004)”.

Obtemperei que o perfil desse registro privado é mais limitado que o tradicional e que, afinal, objetiva outras finalidades. Mas o velho segue impassível: “limitado, bulista? Na verdade, está ampliado, com a previsão de dados e elementos especializantes que servirão, às maravilhas, ao tráfico jurídico-imobiliário, como, por exemplo, o estado de conservação e padrão de acabamento do imóvel – além de dados estatísticos que os próprios registros públicos poderiam prover. Não nos esqueçamos que o RTD perdeu o registro de veículos automotores para essas mesmas entidades porque estava (e está!) organizado precariamente, seguindo o espartilho institucional engendrado do século XIX, com registros atomizados e descentralizados, assíncronos, assimétricos, inacessíveis em redes eletrônicas e, principalmente, não contavam com índices que permitiam a especialização dos bens pelos seus atributos e elementos identificadores essenciais. O Registro de Imóveis não está muito longe disso! Se a territorialidade ainda lhe oferece uma certa vantagem em relação ao RTD, não podemos nos esquecer que essa regra operativa acaba de ser suplantada por modelos eletrônicos em que a independência jurídica do registrador fica garantida pela distribuição aleatória dos títulos”.

Lembrei ao Dr. Ermitânio Prado que o registro agora criado aplica-se às “operações de financiamento para a aquisição de imóvel residencial e de empréstimo a pessoa natural garantido por imóvel residencial”, inclusive nos casos de portabilidade e que o cadastro deverá conter a indicação do número da matrícula e do registro da garantia (Circular Bacen 3.747, de 27.2.2015). Isto, disse-lhe, afastaria a ideia de substituição de um sistema por outro. Depois, à guisa de conclusão, disse que esses dados centralizados em instituição fiscalizada pelo Banco Central e pela CVM são uma garantia de que não ocorra, aqui, o fenômeno do subprime que desencadeou a crise financeira nos Estados Unidos.

Mas a implicação do velho é enorme: “isto é uma grande besteira, hypomnemata! Se o Sr. estudasse atentamente o fenômeno do subprime verificaria que o colapso ocorreu em virtude de inacreditável erro de cálculo de matemática financeira no espraiamento de riscos oriundos da originação e da circulação de créditos no mercado secundário. Penso que o colapso é fruto do acaso e de interesses – ainda que a ideia lhe soe paradoxal. Muitos perdem; alguns ganham, se é que me entende, exceptor. Depois, o MERS [Mortgage Eletronic Registry System] progressivamente substituiu os anacrônicos registros feitos em alguns condados de modo que, em pouco tempo, já não havia sentido algum em se fazer um registro duplicado. Seria um custoso bis in idem.

Seguiu seu discurso monocórdio, metaforizando febrilmente e vaticinando cenários funestos para o sistema registral.

Deixei-o imerso em seus pesados devaneios. Ao cerrar a porta, ainda o ouvi imprecando contra as entidades de classe, dizendo que já vislumbrava Cérbero nos átrios infernais, “recepcionando as cigarras tonitruantes a cantarolar: “Ó abre alas que eu quero passar / Ó abre alas que eu quero passar / Eu sou da lira não posso negar”.

Café com jurisprudência – 9º ciclo debate aspectos de direitos civil, registral e notarial

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EPM abre inscrições para o 9º Ciclo de debates “Café com Jurisprudência”

Até o dia 23 de setembro, estão abertas as inscrições para o 9º Ciclo de debates “Café com Jurisprudência” da EPM, sob a coordenação dos desembargadores Ricardo Henry Marques Dip e Luís Paulo Aliende Ribeiro e da juíza Tânia Mara Ahualli.

As atividades acontecerão de 12 de setembro a 21 de novembro (às sextas-feiras), das 10 às 12 horas, no auditório do 1º andar do prédio da EPM (Rua da Consolação, 1.483).

As inscrições são gratuitas e abertas a magistrados, integrantes do Ministério Público, registradores, notários, advogados e funcionários do Poder Judiciário, Justiça Militar e serventias extrajudiciais.

São oferecidas 50 vagas (presenciais).

Será considerado aprovado o aluno que registrar frequência mínima de 75%. Haverá emissão de certificado de conclusão para os aprovados.

Inscrições: os interessados deverão preencher a ficha de inscrição diretamente no site da EPM. Caso o número de inscritos exceda o número de vagas, será divulgada lista dos selecionados, obedecendo-se a ordem cronológica de inscrição. Caso contrário, todos serão selecionados.

Após efetuada a matrícula, oportunamente, o aluno receberá mensagem de confirmação de matrícula no e-mail informado na ficha de inscrição, contendo login e senha de acesso à seção “Sala de Alunos” do site da EPM, onde poderá obter informações pertinentes ao curso.

Programa 

Dia 26/9

União Estável – Sucessões, Divórcio e Partilha de Bens. Aspectos notariais e registrais. Palestrante: desembargador Euclides Benedito de Oliveira.

Dia 17/10

Alienação Fiduciária – Aspectos controversos (constituição de dupla garantia real, incorporação imobiliária e parcelamentos do solo). Palestrante: juiz Josué Modesto Passos

Dia 31/10

CND do INSS e Receita Federal – Alienação e oneração de bens imóveis – dispensa nos atos extrajudiciais. Palestrante: desembargador José Luiz Germano.

Dia 28/11

A nova questão de gênero e o Registo Público. Palestrante – professora Regina Beatriz Tavares da Silva.

Dia 5/12

Doação: Aspectos atuais (doação conjuntiva, entre cônjuges e reversão). Palestrante: desembargadora Rosa Maria Barreto Borriello de Andrade Nery.

Da sub-rogação à portabilidade de crédito imobiliário

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Mauro Antônio Rocha *

1. Com pompa de obra nova e importante para a etapa eleitoral que se aproxima, a portabilidade de crédito imobiliário foi ‘reinaugurada’ – pela terceira ou quarta vez – no início de maio passado, quando entraram em vigor as normas administrativas emitidas pelo Banco Central do Brasil e Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, que, a rigor, cuidam apenas de procedimentos operacionais e de controle internos a serem adotados e praticados pelas instituições financeiras, de pouco ou nenhum interesse direto para o mutuário devedor.

De fato, trata-se de obra velha (pagamento com sub-rogação de direitos) com adornos modernos, cujo atrativo maior – a possibilidade de substituição do credor com redução significativa da taxa de juros contratual e consequente redução do valor das prestações mensais – foi perdido em razão do constante retrofit concluído em ritmo de copa.

Se, inicialmente, a taxa SELIC reduzida a níveis civilizados permitia às instituições financeiras a concessão de benefícios reais ao mutuário, atualmente com o retorno daquela taxa a índices comuns, a margem de negociação ficou mitigada e os atrativos restantes decorrem basicamente da fidelização bancária e da concentração de transações em uma só instituição.

2. A portabilidade é obra velha porque a transferência da dívida para outro credor, por iniciativa do devedor ou de terceiro interessado, sempre existiu na legislação civil – como pagamento com sub-rogação – tratada nos arts. 346 e 347 do Código Civil atual da seguinte forma:

Art. 346. A sub-rogação opera-se, de pleno direito, em favor:

I – do credor que paga a dívida do devedor comum;

II – do adquirente do imóvel hipotecado, que paga a credor hipotecário, bem como do terceiro que efetiva o pagamento para não ser privado de direito sobre imóvel;

III – do terceiro interessado, que paga a dívida pela qual era ou podia ser obrigado, no todo ou em parte.

Art. 347. A sub-rogação é convencional:

I – quando o credor recebe o pagamento de terceiro e expressamente lhe transfere todos os seus direitos;

II – quando terceira pessoa empresta ao devedor a quantia precisa para solver a dívida, sob a condição expressa de ficar o mutuante sub-rogado nos direitos do credor satisfeito.

Art. 348. Na hipótese do inciso I do artigo antecedente, vigorará o disposto quanto à cessão do crédito.

Art. 349. A sub-rogação transfere ao novo credor todos os direitos, ações, privilégios e garantias do primitivo, em relação à dívida, contra o devedor principal e os fiadores.

Art. 350. Na sub-rogação legal o sub-rogado não poderá exercer os direitos e as ações do credor, senão até à soma que tiver desembolsado para desobrigar o devedor.

Art. 351. O credor originário, só em parte reembolsado, terá preferência ao sub-rogado, na cobrança da dívida restante, se os bens do devedor não chegarem para saldar inteiramente o que a um e outro dever.

No campo das relações de consumo, o Código de Proteção e Defesa do Consumidor já havia estabelecido que no fornecimento de produtos ou serviços com a concessão de crédito ou financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, assegurar “a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos”.[2]

E, na área administrativa, o Banco Central do Brasil divulgou, já em 2001, a Resolução nº 2.878, do Conselho Monetário Nacional, para regular as transações praticadas pelas instituições financeiras, dispondo que as instituições financeiras (e demais instituições autorizadas a funcionar pelo BCB), “na contratação de operações com seus clientes” (redação posteriormente alterada pela Resolução n° 2.892/2001, para “operações de crédito pessoal e de crédito direto ao consumidor”), devem “assegurar o direito à liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros”. As duas resoluções acima referidas foram revogadas pela Resolução n° 3.694, de 26 de março de 2009, que não trouxe qualquer outra disposição sobre o assunto aqui tratado.

Nesse meio tempo, o Banco Central publicou também a Resolução nº 3.401, de 06 de setembro de 2006, para dispor sobre a quitação antecipada de operações de crédito e de arrendamento mercantil com recursos transferidos por outra instituição financeira, nos seguintes termos:

Art. 1º As instituições financeiras e as sociedades de arrendamento mercantil devem garantir a quitação antecipada de contratos de operações de crédito e de arrendamento mercantil, mediante o recebimento de recursos transferidos por outra instituição da espécie.

§ 1º As condições da nova operação devem ser negociadas entre a instituição que efetivará a transferência referida no caput e o mutuário da operação original.

§ 2º Os custos relacionados à transferência de recursos para a quitação da operação não podem ser repassados pela instituição ao mutuário.

§ 3º O Banco Central do Brasil divulgará os procedimentos necessários à transferência referida no caput.

Dessa forma, a legislação já estava provida de instrumentos suficientemente precisos – e complementares – para promover e regular a liquidação antecipada de qualquer crédito titulado por sociedade comercial ou instituição financeira.

3. Destarte, é no art. 1º da Resolução nº 3.401/2006 que se encontrará a gênese da operação de sub-rogação de crédito por instituição financeira, mediante empréstimo ao devedor do valor exato da dívida, transferido diretamente para a instituição credora original, porém, até aqui não havia menção normativa à expressão portabilidade, bem como, nenhuma operação financeira nova – que pudesse assim ser nomeada – foi criada pelas citadas resoluções.

A expressão ‘portabilidade’ deriva do adjetivo portátil (‘portable’) e se prestou, durante um bom tempo, a designar – na linguagem técnica dos profissionais da informática – a capacidade de aplicação ou execução de um determinado programa de computador em ambiente diferente daquele para o qual foi desenvolvido.

Inexistente nas Ciências Jurídicas, não é encontrada no Vocabulário Ortográfico da Língua Portuguesa e dela não se conhecem conceito, definição ou sentido técnico jurídico do vocábulo portabilidade.

Na linguagem comum, a portabilidade foi popularizada por conta de intensa divulgação publicitária das regras de prestação de serviços de telefonia, que permitem ao usuário transferir seu contrato de uma operadora para outra, mantendo o número de identificação de seu telefone independentemente daquela a que esteve vinculado. No rastro da popularidade, foi adotada pelo Governo Federal como um dos instrumentos de marketing da política oficial de redução das taxas de juros; foi encampada pelas instituições financeiras que a repercutiram a exaustão e divulgada pelo Banco Central do Brasil como a “possibilidade de transferência de operações de crédito (empréstimos e financiamentos)  e de arrendamento mercantil de uma instituição financeira para outra, por iniciativa do cliente, pessoa natural ou pessoa jurídica, mediante liquidação antecipada da operação na instituição original”.[3]

4. Uma operação de financiamento imobiliário se consubstancia, geralmente, em um instrumento contratual que abrange desde a compra e venda do bem imóvel, a obtenção de mútuo em dinheiro pelo comprador para pagamento do preço ao vendedor e a alienação fiduciária em garantia do próprio imóvel adquirido. Com a portabilidade são alteradas algumas condições contratuais (a substituição do credor e o estabelecimento da taxa de juros negociada) e sub-rogadas a dívida e a garantia fiduciária ou hipotecária anteriormente contratada.

De acordo com as normas vigentes até então, a operação se completaria após o cancelamento do registro da garantia prestada ao credor original e a concomitante inscrição da garantia oferecida ao novo credor, procedimentos registrários sujeitos a emolumentos cujo montante, quando comparado com o resultado financeiro obtido na operação, impossibilitou ou, de alguma forma, inviabilizo por longo tempo a utilização desse instrumento desejado pela administração pública para programar sua política de redução das taxas de juros e o pleno aproveitamento do benefício pelo devedor.

5. Foi somente no corpo da Lei nº 12.703, de 07 de agosto de 2012, que a expressão “portabilidade”, ainda destituída de conceito formal ou conteúdo doutrinário, surgiu no mundo jurídico, acomodada no texto de dois artigos incorporados apressadamente à lei de conversão da Medida Provisória nº 567/2012, provavelmente e de forma inapropriada, como sinônimo moderno da vetusta sub-rogação de dívida.

Para destravar a operação, a Lei nº 12.703/2012 acrescentou ao item II, do artigo 167 da Lei nº 6.015/1973 – Lei dos Registros Públicos – o item 30, admitindo a averbação “da substituição de contrato de financiamento imobiliário e da respectiva transferência da garantia fiduciária ou hipotecária, em ato único, à instituição financeira que venha a assumir a condição de credora em decorrência da portabilidade do financiamento para o qual fora constituída a garantia”.

Com a mesma intenção, acresceu ao artigo 25 da Lei nº 9.514/1997 um terceiro parágrafo destinado a excepcionar da obrigação de fornecimento do termo de quitação as “hipóteses em que a quitação da dívida decorrer da portabilidade do financiamento para outra instituição financeira, não será emitido o termo de quitação de que trata este artigo, cabendo, quanto à alienação fiduciária, a mera averbação da sua transferência”.

Com as alterações legislativas acima, uma operação financeira denominada portabilidade no próprio texto legal, renasceu e se reproduziu com os exatos contornos da sub-rogação de crédito já existente na lei civil.

Posteriormente, a Lei nº 12.180, de 15 de maio de 2.013 promoveu algumas alterações com vistas à adaptação das normas vigentes ao mercado financeiro real. Para isso, modificou o art. 31 da Lei n° 9.514/1997 – que trata da alienação fiduciária de bem imóvel em garantia – incluindo um parágrafo destinado a expressar a permissão de pagamento da dívida pela nova instituição financeira, remanescendo o art. 31 com a seguinte redação:

Art. 31. O fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na propriedade fiduciária.

Parágrafo único.  Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, o pagamento da dívida à instituição credora original poderá ser feito, a favor do mutuário, pela nova instituição credora.

Estranhamente, a Lei nº 12.180/2013 ao regulamentar a operação de portabilidade introduz outra nomenclatura ao tratar do “refinanciamento com transferência de credor”, nos seguintes termos:

Art. 33-A. A transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência.

Parágrafo único. A emissão do documento será feita no prazo máximo de 2 (dois) dias úteis após a quitação da dívida original.

Art. 33-B. Para fins de efetivação do disposto no art. 33-A, a nova instituição credora deverá informar à instituição credora original, por documento escrito ou, quando solicitado, eletrônico, as condições de financiamento oferecidas ao mutuário, inclusive as seguintes:

I – a taxa de juros do financiamento;

II – o custo efetivo total;

III – o prazo da operação;

IV – o sistema de pagamento utilizado; e

V – o valor das prestações.

§ 1o  A instituição credora original terá prazo máximo de 5 (cinco) dias úteis, contados do recebimento das informações de que trata o caput, para solicitar à instituição proponente da transferência o envio dos recursos necessários para efetivar a transferência.

§ 2o  O mutuário da instituição credora original poderá, a qualquer tempo, enquanto não encaminhada a solicitação de envio dos recursos necessários para efetivar a transferência de que trata o § 1o, decidir pela não efetivação da transferência, sendo vedada a cobrança de qualquer tipo de ônus ou custa por parte das instituições envolvidas.

§ 3o  A eventual desistência do mutuário deverá ser informada à instituição credora original, que terá até 2 (dois) dias úteis para transmiti-la à instituição proponente da transferência.

Art. 33-C. O credor original deverá fornecer a terceiros, sempre que formalmente solicitado pelo mutuário, as informações sobre o crédito que se fizerem necessárias para viabilizar a transferência referida no art. 33-A.

Parágrafo único.  O credor original não poderá realizar ações que impeçam, limitem ou dificultem o fornecimento das informações requeridas na forma do caput.

Art. 33-D. A instituição credora original poderá exigir ressarcimento financeiro pelo custo de originação da operação de crédito, o qual não poderá ser repassado ao mutuário.

§ 1o  O ressarcimento disposto no caput deverá ser proporcional ao valor do saldo devedor apurado à época da transferência e decrescente com o decurso de prazo desde a assinatura do contrato, cabendo sua liquidação à instituição proponente da transferência.

§ 2o  O Conselho Monetário Nacional disciplinará o disposto neste artigo, podendo inclusive limitar o ressarcimento considerando o tipo de operação de crédito ou o prazo decorrido desde a assinatura do contrato de crédito com a instituição credora original até o momento da transferência.

Art. 33-E. O Conselho Monetário Nacional e o Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, no âmbito de suas respectivas competências, expedirão as instruções que se fizerem necessárias à execução do disposto no parágrafo único do art. 31 e nos arts. 33-A a 33-D desta Lei.

Art. 33-F. O disposto nos arts. 33-A a 33-E desta Lei não se aplica às operações de transferência de dívida decorrentes de cessão de crédito entre entidades que compõem o Sistema Financeiro da Habitação, desde que a citada transferência independa de manifestação do mutuário.

E, para conferir efetividade à operação tratada, a referida lei tratou também de alterar o art. 167, II, 30 da Lei nº 6.015/1973, para instituir a averbação da sub-rogação de dívida, da seguinte forma:

30 da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição na forma do disposto pelo art. 31 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, realizada em ato único, a requerimento do interessado instruído com documento comprobatório firmado pelo credor original e pelo mutuário.”

6. Finalmente, da forma como está concebida atualmente, a portabilidade se diferencia da sub-rogação comum:

(a) pela possibilidade da averbação da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir e,

(b) por ser operação privativa das instituições financeiras autorizadas pelo Banco Central do Brasil.

Cumpre salientar que além das operações realizadas por instituições financeiras também são consideradas portabilidade, permitindo a averbação da sub-rogação de dívida, o pagamento feito mediante empréstimo ao devedor da quantia certa da dívida, por credor que tenha assumido tal condição na forma do art. 347 do Código Civil Brasileiro, quer como cessionário de todos os direitos; quer como substituto do credor satisfeito pelo pagamento, por força do disposto no item 30, inciso II, art. 167 da Lei nº 6.015/1973.

Cumpre esclarecer, também, que a exclusividade da portabilidade pelas instituições financeiras não impede que quaisquer outras pessoas físicas ou jurídicas realizem pagamento com sub-rogação, sendo que estas operações, quando levadas ao Registro de Imóveis, terão tratamento comum, exigindo o cancelamento da garantia anterior e constituição de uma nova garantia para a transação.

[1] Mauro Antônio Rocha é advogado graduado pela Universidade de São Paulo e pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. É Coordenador Jurídico de Contratos Habitacionais da Caixa Econômica Federal e editor de www.guiadofgts.com.br

[1] Art. 52, § 2 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1980.

[3] http://www.bcb.gov.br/pre/bc_atende/port/portabilidade.asp#6, em 05/06/2014, 22h28.

Carta de Águas de São Pedro – 2013

SJ Registro de Imóveis , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

III ENCONTRO DE REGISTRADORES DE IMÓVEIS DO ESTADO DE SÃO PAULO
Águas de São Pedro, 15 a 17 de março de 2013

CARTA ÁGUAS DE SÃO PEDRO

Os Registradores de Imóveis de São Paulo reunidos no Grande Hotel São Pedro entre os dias 15 a 17 de março de 2013 deliberaram e votaram as seguintes conclusões:

I – REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

Os Registradores Imobiliários, conscientes da importância econômica e social da regularização fundiária, instrumento jurídico de fundamental importância para o desenvolvimento do país e para a inclusão social:

a) Reafirmam sua integral e histórica disposição para envidar todos os esforços necessários para viabilizar os programas de regularização fundiária a cargo da administração pública ou de organismos da sociedade civil legitimados para tanto.

b) Declaram sua disposição de coordenarem-se com a administração pública municipal para prestar informações e sua inteira colaboração para a consecução dos programas de regularização fundiária municipal.

c) Reiteram seu apoio às iniciativas da Eg. Corregedoria Geral de Justiça na matéria, atualizando regularmente o Cadastro de Regularização Fundiária – módulo do Portal Eletrônico da Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (CRI), da ARISP – Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo.

d) Colocam-se à disposição das autoridades públicas, em todos os níveis de governo, para colaborar com o aperfeiçoamento dos instrumentos jurídicos para consolidação da ordem urbanística.

e) Declaram estar aptos a estabelecer interconexões com o cadastro municipal ou outros, a cargo da administração pública, compartilhando dados de seu interesse, segundo critérios previamente definidos e aprovados pela autoridade competente.

II – REGISTRO ELETRÔNICO

Os Registradores Imobiliários paulistas, cientes de que o Registro de Imóveis deve estender suas atividades a todos os usuários, utilizando-se de todos os meios tecnológicos disponíveis, universalizando seus serviços e integrando as políticas de governo e administração eletrônicos, considerando:

a) que o art. 37 da Lei 11.977, de 2009 – expressamente lhes atribuiu a responsabilidade pela criação, manutenção e aperfeiçoamento do Registro Eletrônico de Imóveis;

b) que a respectiva infraestrutura, em módulos específicos, foi criada, implementada e se encontra em funcionamento na Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP,

DECIDEM:

1) incrementar a infra-estrutura do Registro Eletrônico de Imóveis, a ela agregando todos os módulos do SREI e a Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central Registradores de Imóveis), plataforma desenvolvida, operada e administrada pela ARISP (Provimento CG 42/2012);

2) prestar, na medida de sua capacidade contributiva, colaboração financeira para o desenvolvimento, manutenção e ampliação do SREI;

3) combater, com respeito aos princípios da eficiência, segurança e modicidade, a proliferação de serviços que se intitulam de “cartórios”, e que vêm ilaqueando a boa-fé dos utentes e confundindo o consumidor dos serviços registrais.

c) incrementar a lista de possibilidades para o atendimento aos usuários pela Internet.

III – EFICIÊNCIA DOS SERVIÇOS REGISTRAIS

Os Registradores, em atenção aos princípios constitucionais da eficiência e segurança jurídica, regentes de sua função, que se traduzem na qualidade, rapidez e perfeição dos atos que praticam, ESTABELECEM, como meta a ser atingida por todos os registradores paulistas, o prazo de cinco dias úteis para o exame e registro dos títulos, com destaque preferencial aos títulos que integrem o sistema de crédito imobiliário (SFH, SFI e congêneres).

IV – PORTABILIDADE DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO

Os Registradores de Imóveis de São Paulo, tendo em vista os problemas recorrentes para a averbação da portabilidade de créditos prevista no art. Art. 25, p. 3º, da Lei 9.514/97, com a redação dada pela Lei 12.703/2012 e tendo em vista a falta de padronização dos contratos que têm acedido os Registros e considerando que devem prestar todo o seu apoio às políticas públicas de redução de juros e encargos financeiros, para a concretização da meta constitucional de desenvolvimento econômico e social do país e de erradicação da pobreza,  buscando realizar os atos com segurança e agilidade, ENUNCIAM como critérios para a qualificação dos instrumentos que formalizam operações de “portabilidade de crédito”:

a) A identificação, na figura da portabilidade, do instituto civil da sub-rogação, aplicando-se-lhe, no que couberem, as prescrições legais atinentes à matéria, inclusive com a prática de ato único, como previsto na lei.

b) A interpretação os contratos com base na intenção das partes (art. 112 do CC), em detrimento de eventual imprecisão nos termos empregados nos instrumentos.

RESOLVEM, ademais:

1) Instar as autoridades públicas encarregadas da regulação do mercado de crédito imobiliário para que promovam a regulamentação da Lei nº 12.703/2012 estabelecendo critérios técnicos precisos a fim de orientar os agentes financeiros na celebração de tais contratos.

2) Buscar estabelecer contatos com a ABECIP – Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança, para criar um fórum de discussões a fim de aperfeiçoar a lei e garantir os nobres objetivos que a inspiraram.

Vide: – Círculo Registral – ONR.